임대차 3법 중 전월세상한제에 대해

 

임대차 3법 중 전월세상한제

 

임대차 3법 중 두번째인 전월세상한제는 집주인이 임차인과의 계약을 갱신하는 경우 인상 한도를 5%로 제한하는 것을 말하는데요. 임대차 3법 중 흔히들 임대차 2법이라고 불리는 계약갱신청구권과 함께 세입자와 집주인에게는 너무도 중요한 주택임대차보호법의 핵심제도입니다. 어제 임대차 3법 중 첫번째로 계약갱신청구권에 대해 자세히 알아보았었죠. 계약갱신청구권이 세입자의 주거 안정권을 보다 길게 담보해준다는 측면이 있다면 전월세상한제는 너울질 치는 세입자의 임차료 부담을 사전에 차단해보겠다는 취지의 제도입니다. 하지만 이 계약갱신청구권 제도와 함께 같이 시행된 전월세상한제 또한 세입자와 집주인에게 모두 탐탁지 않은 제도로 느껴지는 이유는 무엇인지, 시장의 환영을 많이 못받는건 왜 그런지 아쉬운 점이 많은 제도임에는 틀림없습니다.

 

전월세상한제의 정확한 개념은

전월세상한제는 계약갱신청구권이 행사된 경우에 적용된다는 점에서 두 제도는 떼려야 뗄 수 없는 제도인 것 같습니다. 전월세상한제는 세입자가 계약갱신청구권을 행사한 경우 집주인은 최대 5%의 인상 가이드라인 안에서 임차료를 인상합니다.

하지만 여러분도 아시는것처럼 집주인이 어디 세입자의 이런저런 사정을 보고 임차료를 정할까요. 당연히 아닙니다. 집주인은 세입자의 사정보다는 시장경제원리에 따라 어차피 인상 가이드라인이 정해진 것이라 여지없이 5%를 적용할 확률이 높습니다.

이런 경우도 있겠지만 세입자와 집주인이 계약갱신청구권에 따라 임차료를 정하지 않아도 되는데요. 집주인이 임차인과 원만한 조정으로 5%가 넘는 인상금액에 합의한 경우입니다. 이 경우는 5%가 넘는 인상액으로 결정된 것이기 때문에 세입자는 당연히 계약갱신청구권의 권리를 행사 안 한 것이 되는 것입니다.

따라서 다음 계약기간 만료 도래 시 집주인과 보다 원만한 계약갱신청구권은 물론 전월세상한제의 부담을 집주인과 세입자 모두가 덜 수 있게 되는 것이죠.

전월세상한제는 세입자의 중요한 권리임에는 틀림없습니다. 따라서 집주인이 세입자의 권리를 부당하게 행사하는 경우, 인상률을 준수하지 않는 경우 과태료 부과가 되기 때문에 주의가 필요할것 같아요.

 

전월세상한제 역시 집주인과 세입자 모두에게 부담되는 제도

전월세상한제는 앞서 설명드린바와 같이 계약갱신청구권과 함께 적용되는 제도입니다. 따라서 계약갱신청구권을 행사하지 않는 경우에는 전월세상한제 역시 적용할 필요가 없는 것이죠.

그런데 계약갱신청구권과 전월세상한제 제도로 인해 집주인과 세입자 모두 부담이 되는 제도로 논란이 많은데요. 그 속내를 들여다보면 시장경제의 원리가 고스란히 담겨 있습니다.

집주인은 자기의 재산에 대해 시장에서 제 값을 받고 싶어 하는 것은 당연한 것입니다. 여기서 항상 부동산 시장에서 나오는 절대법칙 수요와 공급의 법칙 아시죠. 부동산 시장은 특히 수요와 공급의 수준에 따라 가격이 결정되는 민감한 재산입니다.

최근처럼 이상기류가 나타난것은 문재인 정부 들어 너무도 높은 집값 상승과 금리인상 등에 따라 집주인의 버티기, 세입자의 관망세가 작용한다고 하지만 이 이상기류는 오래가지 않는 것이 역시 부동산 시장입니다.

이처럼 집주인은 수요와 공급의 법칙에 따라 전. 월세 가격이 정해지길 원하는 분들이 많습니다. 아니 대부분 그럴 수도 있습니다. 물론 세입자는 아무래도 전월세상한제의 이득을 본다고 말할 수 있겠지만 다 그런 것도 아니어서 조금 들여다볼 필요가 있습니다.

집주인의 재산가치 상승, 재산가치 하락과 관계없이 현재는 최대 5% 내에서 인상을 할 수 밖에 없습니다. 그런데 여러분, 이 인상 가이드라인으로 인해 처음부터 전월세의 가격을 상승기류를 탈 수밖에 없다는 것 아시죠. 대부분 전문가 분들이 하시는 말이죠. 어제 계약갱신청구권을 설명드리면서 법 시행 전과 시행 후의 전세 가격 상승에 대해 말씀드렸었죠.

 

집주인과 세입자에게 보다 효율적인 전월세제도 필요할 듯

계약갱신청구권, 전월세상한제 제도 모두 내 집 마련을 하면 다 해결되는 일입니다. 하지만 내 집 마련의 꿈을 이루기엔 넘고 넘어야 할 산이 너무도 많습니다. 그러기에 아직까지 세입자들에게 주택임대차보호법은 너무도 중요한 법입니다.

현재 선진국들의 임대료 상한선을 보면 우리와 크게 다르지 않습니다. 따라서 이 전월세상한제도가 절대 세입자에게 불리하게 적용될 만한 소지는 사실 별로 없습니다.

단지 집주인은 전월세상한제로 인해 2년에 5%라는 수치에 묶이기 때문에 임차인 계약 전월세 가격을 미리 상승해놓고 계약을 해 놓는 경우가 많기 때문에 5%의 효과는 체감상 적을 수밖에 없다는 것이죠. 하지만 이 역시 수요와 공급의 원칙이 적용되기 때문에 너무 민감해하실 필요는 없을 것 같습니다.

집주인과 세입자에게 모두 좋은 부동산 대책은 애초에 없다고 생각합니다. 집주인이 좋으면 세입자에게 안 좋고 세입자에게 좋으면 집주인에게 안좋고 하는 것이죠. 따라서 적절하게 시장경제에 따라 움직일 수 있는 부동산 대책이 사실 안정적이라고 말할 수 있을 것 같은데 이 역시 어려운 부분임엔 틀림없습니다.

윤석열 제20대 대통령 당선자의 대통령직 인수위원회가 전월세상한제 등 임대차 3법에 대해 손질이 필요하다는 의견을 보이고 있습니다.

윤석열 대통령 당선인 역시 임차인을 보호한다는 것이 얼마나 어려운지 알거라 생각합니다. 대선 경쟁 때, 문재인 대통령의 부동산 정책 실패를 얼마나 외쳤나요. 이젠 윤석열 대통령 당선인의 부동산 대책에 관심을 기울여야 할 때입니다.

하지만 포스팅을 쓰는 입장에서 결과적으로 세입자에게 보다 안정적인 제도로 손질이 되었으면 하는 바람입니다.